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10 de fev de 2011

Hedge no Mercado Imobiliário



Nos últimos 3 anos os preços dos imoveis residenciais dispararam nas principais capitais brasileiras.  Os imóveis subiram bem mais que a poupança e as aplicações de renda fixa tradicionalmente usadas pelas famílias para juntar o dinheiro da casa própria. Muitas famílias que antes estavam bastante próximas do sonho da casa própria, hoje estão mais distantes, mesmo tendo feito aplicações mensais durante todo esse período.

O que fazer quando se tem um sonho de comprar um imóvel e apenas parte dos recursos para realizá-lo?

Como o mercado imobiliário é razoavelmente imprevisível, a primeira opção (e mais óbvia!) é dar uma entrada e financiar parte do imóvel (o SFH tem taxas de juros bastante atrativas), no entanto, como grande parte da população possui restrições de crédito e renda informal, nem sempre essa alternativa é possível. Existem também aquelas pessoas totalmente avessas ao endividamento, que se arrepiam só de pensar em assumir o passivo de um apartamento.

Para quem não pode ou quer financiar, uma opção é comprar um imóvel com características parecidas (localização próxima, mesma idade, etc) só que menor e mais barato do que o que a família almeja comprar quando tiver disponibilidades suficientes, imóvel que chamarei de "apartamento dos sonhos". Fazendo isso as famílias estarão isolando parte do risco referente aos futuros aumentos, pois quando o "apartamento dos sonhos" estiver mais caro, o que a família comprou também estará, facilitando o planejamento para compra do "apartamento dos sonhos" no longo prazo. Essa operação é uma espécie de seguro quanto aos futuros aumentos, uma compra parecida com aquela sugerida por analistas para quem vai viajar para os EUA no ano que vem: comprar hoje os dólares da viagem planejada para evitar surpresas em relação ao preço do dólar no futuro. O termo técnico utilizado para designar esse tipo de operação (comprar de ativos com correlação alta em datas diferentes) é Hedge.

A compra de um apartamento é uma decisão difícil que envolve altos custos de transação e muita burocracia, porém se comprar o "imóvel dos sonhos" é uma idéia fixa e dificilmente será abandonada pela família, vale a pena considerar a idéia de fazer o Hedge: investir em um imóvel menor ao invés de investir em renda fixa.

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